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在广州遇到物业费催缴、公共收益不透明、业委会成立受阻或物业公司拒不移交，都可以依法处理。本页提供广州物业管理法律服务的适用法律、处置步骤、证据清单与费用时限参考，帮助你判断该协商、投诉还是诉讼。

物业服务纠纷金额不大，但涉及每一位业主的日常生活。处理这类问题，关键在于分清“合同约定”“法定程序”和“证据固定”三件事。本文结合现行法律与广州本地的实践情况，把常见问题按“法律依据—处理步骤—证据—成本”梳理一遍，方便你对号入座。

一、广州物业纠纷主要适用哪些法律？

物业纠纷最常引用的是《中华人民共和国民法典》，主要涉及两处：

物权编“业主的建筑物区分所有权”（第271条至第287条）：明确业主对专有部分享有所有权、对共有部分享有共有和共同管理权；第278条规定选聘、解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，需由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决面积过半数且人数过半数同意。
合同编“物业服务合同”（第937条至第950条）：第944条明确业主应按约定支付物业费，同时明确物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；第946条规定业主依法共同决定解聘物业的，应提前六十日书面通知；第949条规定合同终止后原物业应在合理期限内退出并移交物业服务用房、相关资料。

此外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》（2009年施行，后经修正）对物业费收取、合同效力、业主抗辩等作了细化，具体条文请以现行有效文本为准。

广东省有《广东省物业管理条例》，广州市有《广州市物业管理条例》，对业主大会成立、前期物业、公共收益公示、交接程序等作了更具体的规定。由于地方性法规可能被修订，具体条文、施行日期请以广东省人大、广州市人大及政府官网公布的最新版本为准，不要以网络转载版本作为依据。

提示：涉及公共收益归属、物业费标准调整等事项，地方规定往往比《民法典》更细，办案时应当先查现行地方文本，再对照合同约定。

先明确你要解决的是欠费催缴、服务不达标、公共收益不公开，还是解聘与交接。不同诉求对应的主体不同：个人欠费由业主本人应对，选聘解聘则要通过业主大会形成决议，个别业主不能单独决定。

向物业发出书面函件或在官方报修、投诉系统留痕，写明问题、诉求和期限。口头交涉很难在后续程序中证明，书面记录是成本最低的证据。